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[转载]土地出让偏爱拍卖的背后  

2010-05-22 12:40:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   土地出让偏爱拍卖的背后

     天则经济研究所  茅于轼

 

    拍卖是市场配置资源的一种方法,它能够最好地使用物资。所以中央政府提出土地使用权要经过拍卖,谁也无法反对,因为这符合市场法则。但是,如果没有招标而只有拍卖,土地价格非但不能正确形成,反而将极大地被扭曲。

  拍卖,即拿出一块土地,由需求方来竞价,看谁出价高就卖给谁。换言之,拍卖只会将价格提高。招标则相反,是买方提出购买要求,征求卖方来竞价,看谁出价低就买谁的。故招标能将价格降低。拍卖和招标都是市场行为。

  为什么各地政府更偏爱拍卖而不是招标?其原因在于拍卖比招标更容易将土地卖个好价钱。而地方政府作为卖家,当然卖价越高越好。

  拍卖常常是对某种唯一的商品,即不可替代商品的定价办法。如一幅名画,一件古董,他们没有可替代性。通过拍卖,可以最合理地定价,也就是商品转移到最能够利用它的人手里,资源得到了最佳配置。从经济学上讲,拍卖是沿着需求线定价,且定在需求线的最高点。拍卖过程中只有一个卖方,其他的卖方不出面,他们没有任何发言权,买方看不见其他卖方,因为不存在别的卖方,交易缺乏卖方竞争。拍卖之所以能够防止别的卖方竞争,或者是因为商品具有唯一性,或者商品虽然不是唯一的但是较为稀缺,市场居于卖方市场,卖方稀少而买方众多。拍卖是对供给方最有利的交易方式,能够获得最高价。对于有众多供应者的商品,或可替代商品,如粮食、石油、黄金等,卖方无法进行拍卖,因为有众多卖方,你能拍卖,我也能拍卖。

  而土地转让仅仅用拍卖方式,就会把低价竞争者排除在外,这是非常不公平的。比如讲,一块土地拍卖成交价一个亿。但是可能会有别的索价较低的竞争者,土地条件相类似,愿意拿九千万成交。可是,由于交易只有拍卖,低价竞争者无法进入竞争。因此,光靠拍卖并不能正确地确定价格,而且这种价格的扭曲一定是抬高了价格。

  招标则相反,是由购买方出面公开招标,吸引卖方来竞争。买方从众多的出卖者中,寻求索价最低者。招标和拍卖相反,这儿没有买方的竞争,只有卖方的竞争,所以最后的成交价为最低价。单纯的招标只有买方垄断,或者至少是买方市场才有可能,这时候买方特别稀缺,没有买方之间的竞争,只有卖方的竞争,就可实施招标。

   对于普通大宗商品,既有许多需求者,又有许多供应者,光用拍卖或光用招标都不能正确定价。这时,必须拍卖和招标同时进行。像上面提到的黄金,石油,粮食等商品,同时有许多买方和卖方。它们的定价方法是由一个报价中心,收集买方和卖方的价格和数量信息,构成需求线和供给线,找出二者的交点,由此决定价格。每天都在波动的股票价格也是这样决定的。

  现在,对高地价导致高房价的抱怨很多。其实土地供应的稀缺性是人为造成的。土地到处都有,问题在人为管制。要使土地的价格合理化,从根本上讲要增加土地的供应。

  但是,即使不改变供应状况,只改变交易方式也能降低土地价格。其办法就是拍卖和招标一起进行。比如先按招标方式公布所有准备出让的土地面积、位置和最低价格,把信息传递给需要土地的人,如开发商。

  然后对每块特定土地进行拍卖。此时的拍卖出价不会过高,因为有其他可替代的土地可供选择。这样的土地交换方式比只拿出一块土地拍卖好得多,它可以防止价格因竞争不充分而造成的扭曲。就某一特定的土地而言,它具有不可替代性。但是从开发商的总体目标而言,并不是只能开发这一块土地,此地和那地之间有替代性。

  这样一来,地价自然下跌。(编辑:陆思同)

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